‘利来囯际(中国区)’福州商业地产争霸:城市综合体圈地 星级酒店登陆

福州晚报12月26日讯，福州地产行业人士回应，福州早已有逾10一处大型商业项目相继面市，而在未来3年到5年内，最少还将有30个商业地产项目(不含城市综合体)投放市常大量商业地产项目在福州跑马圈地，背后到底蕴含多大商 福州晚报12月26日讯，福州地产行业人士回应，福州早已有逾10一处大型商业项目相继面市，而在未来3年到5年内，最少还将有30个商业地产项目(不含城市综合体)投放市常大量商业地产项目在福州跑马圈地，背后到底蕴含多大商机，潜藏多大风险，令人注目。　　前两年价格为每平方米10万元到12万元的宝龙城市广场沿街店面价，今年早已攀升至每平方米15万元。目前，在福州略为好一点的地段，普通商铺的售价也早已超过每平方米7万元到8万元。

在2012年，福州的商业地产，早已开始显露出虚火。昨日，福州地产行业人士回应，福州早已有逾10一处大型商业项目相继面市，而在未来3年到5年内，最少还将有30个商业地产项目(不含城市综合体)投放市常与此同时，原先商铺和写字楼的租金也经常出现上涨势头。大量商业地产项目在福州跑马圈地，背后到底蕴含多大商机，潜藏多大风险，沦为人们关心的话题。　　高端写字楼产品大量面市　　在五四路环球广场办公经商的林河升，今年以来仍然在寻找适合的高档写字楼，想挣脱出租写字楼办公的生活。

　　没办法。福州写字楼的租金这几年仍然在涨，有的写字楼租金现在已超过每月每平方米190元了。林河升说道，这种局面让他考虑到，与其缴纳这么低的租金，还不如自己出售写字楼。　　根据涉及统计数据，以当前写字楼的主流面积150平方米为标准，目前福州市区写字楼的销售均价大约为每平方米18000元，投资一套150平方米的写字楼一共必须270万元。

根据目前写字楼市场的租金情况，平均值租金大约为每平方米每月125元，一年的租金收益为22.5万元。因此，投资回报率为8.3%，考虑到价格波动因素，上下浮动2个点，当前福州写字楼回报率大约在6%到10%之间。而如果是同等价格、同等面积的住宅产品，投资回报率将近2%。　　正因如此，更加多投资者从住宅及商铺市场中脱身，转攻写字楼市常看到了这一点，许多开发商也顺势研发了大量高端写字楼产品，集中于产于于台西CBD和海峡金融街等区域，高度、品质和价格一座更加比一座低。

业内人士回应，2012年，福州写字楼正处于集中于供应阶段，可售写字楼面积大约超过130万平方米。6月以来，还包括申发大厦、世纪百联、升龙汇金中心在内的多个写字楼项目就相继开始增大宣传广告宣传。而在近期，福州IFC、阳光城时代广场等高端写字楼又陆续揭露面纱。

业内预计，未来福州未售的写字楼面积甚至有可能超过300万平方米。　　在价格方面，据涉及统计数据，2011年福州显写字楼项目成交价均价最低超过每平方米2.8万元。从去年全年福州市的写字楼成交价数据来看，仅有在6月、7月经常出现了高于每平方米2万元的价格，其他时间都在每平方米2.5万元上下，最低时甚至多达了每平方米3万元。

从今年的情况看，写字楼售价基本与去年完全相同。　　日益加剧的价格，很快减少的供应量，毫无疑问为福州的写字楼市场减少了更大的不确定性。中原地产董事、总经理蔡俊回应，如此可观的供应量背后将是白热化的竞争，却是福州的商务资源受限。目前写字楼早已大量上市，而明年这种势头还不会激化，短期内供应量剧增势必会导致低价竞争现象，此前写字楼租金大幅度下跌的势头也不会弱化。

不过，也有业内人士回应对写字楼长年发展仍然寄予厚望。中捷地产总监黄锐指出，从将来来看，未来写字楼市场应当维持稳中有升的态势。特别是在是项目本身品质好、有差异化特点且定位精确的写字楼项目，市场接受度不会大大下降。

　　城市综合体竞争日趋激烈　　城市综合体，一度是个令福州人兴奋不已的名词。其依赖非常丰富而多元的商业业态，很快夺得了福州消费者和投资者的心。

　　不过，转入2012年，城市综合体却没往昔那般豪气了。去年开始，福州的城市综合体就早已如雨后春笋般兴起，泰禾广尝贵安新天地、永嘉天地等大体量的综合体项目今年全数投放市场，将在2013年至2015年相继面市。

福州房产专家王剑超指出，近两年福州综合体项目研发很快，体量过大，短期内商铺供给不足已是事实。据不几乎统计资料，目前福州市规划、开建的城市综合体项目已多达15个，福州的城市综合体数量也许已远超过福州市场的承载力。

　　即使远比上这些还并未开业的城市综合体，目前早已投放的城市综合体也早已经常出现了人气下降的苗头。在福州一家早已开业较长时间的城市综合体，至今还有部分店铺空置。　　一个城市综合体的成熟期必须精辟时间的考验，福州大多数城市综合体还处在市场培育期。短时间内过多的城市综合体构成竞争，结果必定不能成就极少数的商圈及其优质商铺。

　　旅游地产全面愈演愈烈后劲十足　　现在，说道到商业地产，除了商铺、写字楼和SOHO外，许多福州人还不会想起一个名词：旅游地产。两年前，旅游地产对福州而言还是一个新鲜事，如今，人们早已是耳熟能详了。　　所谓旅游地产，指相结合周边非常丰富的旅游资源而辟、大同小异传统住宅项目，是融旅游、休闲娱乐、渡假、居住于为一体的置业项目。在福州大学房地产研究所所长王阿忠显然，福州旅游地产的研发潜力较小，如果定位明晰，有准确的研发模式，不仅能给房产带给附加值，同时也能造就旅游产业的发展。

　　反对这种观点的，似乎是多数，不然也会有这么多的旅游地产项目集中于落户福州。时隔世茂集团以3.6亿元夺下福州鼓岭的3幅地块，冲破了大开发商进占福州旅游地产的序幕之后，旅游地产项目在福州早已全面愈演愈烈。目前，福州发布开建的根本性旅游项目共25项，总投资264.11亿元。

业内人士回应，福州正在筹划中的新旅游地产项目，全部是超重量级的，投资方也多是国内著名房企，如万科、万达、华侨城。近期新的签订的项目堪称巨无霸级别----如恒军师在榕研发集旅游度假村、世界风情酒店群、超强五星级酒店、国际会议中心、游艇俱乐部相等一体的福州海洋文化旅游城项目。而富力地产也将在福州投资大约250亿元，建设闽侯金水湖生态住宅综合项目。

　　在寄予厚望旅游地产的同时，王阿忠也警告，旅游地产是一个必须长年持有人经营的项目。从投资的层面来说，旅游地产的操作者更加器重于经营，因为投资周期长而被指出是运作可玩性仅次于的房地产开发形态。

事实上，早于在上世纪90年代，福州就有投资者开始旅游地产研发，如长乐下沙度假村、亚青游艇别墅等。虽然都一度投出旅游的牌子，但最后结果都不理想，个别旅游地产项目因为开发商的实力以及运作经验不足，甚至沦落农家乐。　　低星级酒店项目陆续落子福州　　福州市区今年四次转让地块，就三度牵涉到酒店地块。在业内人士显然，这充分说明了今年政府对推展低星级酒店项目落子福州的推崇。

　　早于在今年福州第一次土地出让中，宗地2012-01号地块就作为商务用地(酒店)用于，最后由鼓楼区房地产开发有限公司以4800万元竞得。在今年福州市第三次土地出让中，宗地2012-08号地块作为商服用地(酒店)用于，最后由梅园酒店(三明)管理有限公司以2.57亿元竞得。而本月转让的宗地2012-13号地块更加拒绝竞买人必需允诺在竣工后须要引进五星级酒店，该地块最后被融信集团取得。

　　记者从业内得知，万豪，洲际、雅高等国际一线酒店集团皆制订了在福州的扩展计划，近期又有6家五星级酒店将落户福州。而随着恒大集团、华侨城集团在福州的布局，福州的五星级酒店项目还将很快减少。预计到2015年，福州将构建全市各县(市)区高星级酒店仅有覆盖面积。

　　低星级酒店项目大量落子福州，背后是强大的市场需求。近几年福州经济较慢发展，特别是在是会展经济发展势头较好，使得福州高端酒店需求量、硬件拒绝也在大大提高。2015年，福州将举行全国城运会，这对福州高端酒店的质量和数量都会是一个挑战。

福建省旅游饭店业协会会长邹子平说道，会展业对福州酒店业的产值贡献率是50%。早已顺利举行各类展览1000多场的福州，有充足的市场需求去消化追加的高星级酒店。高端酒店的进驻，一定程度上不会性刺激酒店市场的竞争与配对，从长远看，对于前进福州酒店行业的整体发展不会有相当大益处。　　商铺租金上涨价格攀升　　在商言商，缤纷的商业地产，今年为福州的投资者和使用者带给了什么呢?　　拿市民最熟知的商业地产----商铺来说，今年，早于几年应从商铺的业主的荷包是鼓鼓的。

今年，国内一线城市高端商铺平均值租金按年计算出来升幅为8%，二线城市高端商铺平均值租金按年升至10%。然而，对这个数字，福州的商铺业主们却不屑一顾。今年福州的租金快速增长数字相比之下低于国内平均数。昨日，福州房产中介行业人士告诉他记者，以前福州的商铺租约届满后快速增长水平基本为每年5%至10%，但现在这个数字经常缩减到。

目前，在万宝商圈、津泰路等人气较旺的地段，商铺月租金广泛为每月每平方米700元到800元，一些方位较好的商铺的租金早已多达每月每平方米1000元。　　由于商铺租金仍然在高速快速增长，今年初以来，低租金愈发沦为商家仅次于的成本压力，不少商家被低店租唆使。

目前，福州多数商铺的租赁签下期已由三年一投变成一年一投，从去年底到今年，不少经营餐饮、服装店的商家无法分担业主的涨租拒绝，不得不从繁盛地段解散。　　租金在很快下降，而商铺的价格增长速度，又将租金增长幅度相比之下抛在后面。

目前，福州地段略为好的商铺售价约每平方米7万元到8万元。前两年宝龙沿街店面的价格为每平方米10万元到12万元，今年早已攀升至每平方米15万元。　　过低的商铺销售价格必要造成了商铺销售的可玩性减少。

记者从福州房产中介企业得知，今年前4个月，福州商铺月均交易量同比上升20%，下半年的商铺交易量也颇高住宅的交易量，与写字楼、SOHO等商业地产产品的疯狂构成了鲜明对比。　　回应情况，业内人士回应，过低的价格造成过较低的收益率，是投资者开始冻对商铺的主要原因。由于售价上涨，目前福州商铺的投资回报率为3%至4%，还不如银行较低门槛理财产品的收益率，其投资价值更加很弱。

商铺市场泡沫隐现，眼下福州有投资价值的商铺占到商铺总量的5%至10%，会多达10%的比例。双安房产总经理郑爱新回应。

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